——各方人士縱論北區(qū)發(fā)展前景
研討背景
揚州北區(qū)，在這里確切的是指揚州市維揚區(qū)所屬從蜀岡風(fēng)景區(qū)到西北繞城高速之間的區(qū)域，在歷史上，這里就曾經(jīng)是揚州的經(jīng)濟(jì)文化中心。隋唐時代揚州舊城就在這里，可謂承載了的千年繁華。
“維揚”之名最早載于公元前約五世紀(jì)由孔子編撰的《尚書?禹貢》中。書中載：遠(yuǎn)古時期分為天下九州，其中“淮海惟揚州”，意指在東南沿海一帶為九州之一的揚州。這里所指的揚州范圍很廣，約相當(dāng)于今日之華東數(shù)省。古代漢語中“惟”通“維”，后人便把揚州又稱為“維揚”。如唐代著名詩人杜荀鶴即有描繪揚州繁華的名句：“見說西川景物繁，維揚景物勝西川?！痹娙岁愋忝裨凇稉P州》一詩中有詩句：“遮莫淮南供給重，逢人猶說好維揚?！本S揚正式作為一個行政建置的名字，最早是在元代末年：元至正十七年（1357），朱元璋部將繆大亨兵取揚州，至正二十一年（1361），在此置維揚府。據(jù)嘉靖《維揚府志》載：此時的維揚“據(jù)江海之會，所統(tǒng)會三州七邑，為東南咽喉樞要之地?！?/p>
隋、唐時期，是維揚歷史上空前輝煌的時期?！白先獙m殿鎖煙霞，欲取蕪城作帝家”，隋煬帝繼位后，帶領(lǐng)百官群僚及數(shù)千美女宮妃，乘龍舟，浩浩蕩蕩三下?lián)P州，在蜀岡之上建“上下金碧、千門萬戶”的迷樓，在其附近建春草、歸雁、回流等“揚州十宮”，形成恢弘壯麗的江都宮建筑群。由于隋煬帝長期滯留維揚，政令皆由此出，使這里一度成為實際上的隋代都城。
至唐代，維揚成為全國漕運、鹽鐵轉(zhuǎn)運的中心，商賈如云，極盡繁華，是東南一大都會，與京城長安南北相峙，有“雄富冠天下”之稱。揚州城也由蜀岡之上擴大到蜀岡以南，南北長12里，東西寬6里，人口近百萬。唐詩中稱之為“十里長街市井連”，“夜市千燈照碧云”，“猶自笙歌徹曉聞”，可見當(dāng)時揚州的繁華景象非同尋常。
此時的維揚，不僅經(jīng)濟(jì)繁榮、商貿(mào)發(fā)達(dá)，人口興旺，而且風(fēng)景非常優(yōu)美，吸引了當(dāng)時無數(shù)游人不遠(yuǎn)千里來此觀賞，可謂人文薈萃，群賢畢至，盛極一時。著名詩人李白、孟浩然、白居易、劉禹錫、杜牧，政治家牛僧儒，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王播等人都曾駐足揚州，盛贊揚州為鐘靈毓秀、景色如畫之地。李白的“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州”、杜牧的“二十四橋明月夜，玉人何處教吹簫”等詩句均恰如其分地描繪了當(dāng)時維揚的魅力，成為不朽的佳句廣為流傳。
往日繁華隨著運河時代的結(jié)束已經(jīng)遠(yuǎn)去，今日的興盛隨著改革開放和沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，以及揚州城市整體規(guī)劃的方向已經(jīng)悄然臨近。
依托這一區(qū)域建立的維揚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于2006年成立，目前已經(jīng)升格為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積30平方公里，一期規(guī)劃面積10平方公里，現(xiàn)已開發(fā)啟動8平方公里。目前區(qū)內(nèi)已入駐250家工業(yè)企業(yè)，主要以機電產(chǎn)業(yè)、光伏太陽能和輕紡?fù)婢邽橹鳌?7年業(yè)務(wù)總收入近70億元，從業(yè)人數(shù)達(dá)2萬多人。
維揚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)結(jié)合揚城整體規(guī)劃，在維揚區(qū)委、區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署下，以開發(fā)區(qū)和蜀岡生態(tài)新區(qū)為載體，著力打造揚城北部新區(qū)。目前開發(fā)區(qū)已商業(yè)開發(fā)1200畝，總投入近30億元人民幣，主要有占地143畝的五亭龍國際玩具城項目、占地200畝的江陽商貿(mào)城項目、蜀景花園別墅區(qū)、養(yǎng)怡花園、江陽新村（滿芳庭）商住項目、石油山莊以及即將推出的江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)開發(fā)的新能源?花樣年華商住項目。
揚州北部新區(qū)已具雛形，商氣、人氣正逐漸濃郁。五亭龍國際玩具城，入駐商鋪企業(yè)已達(dá)600家，今年可實現(xiàn)營業(yè)額20億元。一年一度的中國揚州毛絨玩具禮品博覽會將于5月18日在五亭龍國際玩具城再次隆重召開，必將為北部新區(qū)積聚更多的商氣、人氣以及財氣。江陽商貿(mào)城入駐商戶近500家，營業(yè)額達(dá)到3億元。江陽商貿(mào)城已顯現(xiàn)出北部新區(qū)建材集散中堅地位。即將正式啟動的揚州汽車北站和汽車4S店集中區(qū)已成為揚州北區(qū)新的亮點。汽車北站的新建必將帶來更多的人氣。占地300畝的 汽車4S店集中區(qū)已有7家企業(yè)入駐，涵蓋了奔馳、寶馬、雷克薩斯、本田、豐田、大眾等眾多知名品牌廠家品牌產(chǎn)品。
揚州北區(qū)正在邁入百業(yè)興旺、穩(wěn)定協(xié)調(diào)的快速發(fā)展階段。
近日，維揚區(qū)開發(fā)區(qū)管委會、維揚區(qū)規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、商貿(mào)局等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和南京、揚州的專家學(xué)者以及在北區(qū)投資開發(fā)的企業(yè)代表齊聚公元國際大廈，共同對揚州北區(qū)的發(fā)展態(tài)勢、區(qū)域現(xiàn)狀、投資前景和需要關(guān)注的問題進(jìn)行了深入研討。
研討會上，政府各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人分別就區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展概況等進(jìn)行了報告，與會專家和各企業(yè)代表暢所欲言，各抒己見，分別從不同角度發(fā)表了自己的觀點和看法。大家一致認(rèn)為，北區(qū)的整體運行發(fā)展協(xié)調(diào)有序、態(tài)勢良好，區(qū)域成長前景廣闊。專家們對于以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)建設(shè)拉動城市開發(fā)的發(fā)展模式給予了充分肯定，認(rèn)為這樣的開發(fā)是符合區(qū)域發(fā)展的要求的，因而是有發(fā)展?jié)摿Φ?、可持續(xù)的一種開發(fā)模式。
隨著在北區(qū)生活工作的人群不斷增加，對各項生活配套，包括住宅、商業(yè)等需求會有大幅度增長，工作在北區(qū)、生活在北區(qū)將成為人們物業(yè)投資的主要驅(qū)動力。因此，北區(qū)必然和揚州西區(qū)、南區(qū)一樣，進(jìn)入物業(yè)投資的高峰期。
研討會上，大家也提出了一些需要關(guān)注的問題，對于北區(qū)的整體規(guī)劃提出了一些切實中肯的建議和意見，特別強調(diào)加快大的商貿(mào)和生活中心建設(shè)的緊迫性以及區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性，提出對蜀岡生態(tài)風(fēng)景區(qū)保護(hù)性開發(fā)的重要性。
政府相關(guān)部門也表示，北區(qū)規(guī)劃正在不斷調(diào)整中進(jìn)行完善，力求充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，吸收和利用揚州西區(qū)、南區(qū)開發(fā)中積累的經(jīng)驗教訓(xùn)，把北區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)健康、生活便利的現(xiàn)代化城市。
在這里，我們摘錄研討會的部分觀點，以饗讀者。
觀點一：獨特資源，形成區(qū)域發(fā)展得天獨厚的優(yōu)勢
維揚區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會俞揚元主任向與會者介紹了揚州北區(qū)的相關(guān)情況。揚州北區(qū)歷史積淀十分豐富，可以說，千年揚州的輝煌就是從北區(qū)起步的；今天，揚州北區(qū)的交通優(yōu)勢和生態(tài)資源優(yōu)勢尤其突出。北區(qū)連接京滬、寧滬兩大動脈，南接揚州港和潤揚長江大橋，寧啟鐵路橫貫全區(qū)；蜀岡生態(tài)風(fēng)景區(qū)更是揚州最好的生態(tài)片區(qū)，是揚州最適合人居的地帶。
任何一個區(qū)域的發(fā)展，都需要資源的支撐。東南大學(xué)建筑和房地產(chǎn)研究所所長、博士生導(dǎo)師李啟明教授在發(fā)言中以寧滬高速沿線城市和南京江寧、江北幾個區(qū)域的發(fā)展為例，說明了資源優(yōu)勢在區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢上的重要反映。江蘇物業(yè)投資升值最快的區(qū)域基本集中在滬寧高速沿線，其升值速度達(dá)到其他區(qū)域的1—3倍。南京江寧和江北區(qū)域也是利用資源優(yōu)勢（大學(xué)城、風(fēng)景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園）迅速發(fā)展起來的。
資源優(yōu)勢合理開發(fā)利用后，其價值就能迅速體現(xiàn)出來，成為城市發(fā)展最可靠的推動力。
交通優(yōu)勢為工業(yè)、物流、商貿(mào)提供了發(fā)展契機，環(huán)境資源為發(fā)展旅游、生態(tài)觀光、服務(wù)業(yè)帶來了機遇，揚州北區(qū)也因此插上了騰飛的雙翼，成為揚州新的熱點地區(qū)也就無可置疑。
觀點二：產(chǎn)業(yè)先行，為物業(yè)開發(fā)投資提供堅實基礎(chǔ)
產(chǎn)業(yè)壯大形成的資金流、人流匯集在北區(qū)，形成物業(yè)投資的迫切需要，使北區(qū)物業(yè)開發(fā)面臨難得的機遇。
揚州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張敏莉教授在發(fā)言中指出，揚州北區(qū)產(chǎn)業(yè)先行的戰(zhàn)略，為今天的區(qū)域開發(fā)奠定了堅實基礎(chǔ)。與很多新區(qū)開發(fā)面臨的建房等人住、有房無人住的狀況不同，揚州北區(qū)由于有江陽工業(yè)園、有江陽商貿(mào)城、五亭龍玩具城等大批生產(chǎn)企業(yè)和流通企業(yè)入駐，有2萬多人在此就業(yè)，同時周邊大規(guī)模開發(fā)拆遷人口安置，以及隨即到來的北區(qū)開發(fā)熱潮的進(jìn)一步升溫，一大批人面臨著無房可住的問題。
維揚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會俞揚元主任對此深有體會，指出目前大批職工在北區(qū)工作，在其他區(qū)域生活，迫切希望在北區(qū)安家落戶。但是，目前北區(qū)住宅開發(fā)剛剛啟動，項目規(guī)模小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有需求。占地面積460畝的石油山莊由于只面向油田職工，對于改善區(qū)域內(nèi)的居住狀況無法產(chǎn)生影響。因此，俞主任呼吁各開發(fā)企業(yè)，尤其是具有良好的品牌和社會形象的開發(fā)企業(yè)到北區(qū)投資，“發(fā)展在維揚、發(fā)財在維揚、輝煌在維揚”。
高級經(jīng)濟(jì)師、中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副主席兼秘書長郭井立對北區(qū)的變化感到十分驚訝，因為在三年前他曾經(jīng)到過北區(qū)，三年后北區(qū)的變化之大出乎他的預(yù)料。北區(qū)的商貿(mào)流通和生產(chǎn)企業(yè)的密集度給他留下了深刻印象。由于背倚西北繞城高速這一聯(lián)通京滬和寧滬兩大交通動脈的快速通道，揚子江北路又能直通揚州港，且北與安徽相接，成為不可多得的產(chǎn)業(yè)集聚的寶地。未來這里的產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將有更加迅猛的發(fā)展。人氣、商氣、財氣的大融合，催生出的將是又一個“維揚盛景”。這從很大程度上昭示著北區(qū)物業(yè)投資的光明前景。
維揚區(qū)規(guī)劃局李局長也指出，由于地勢優(yōu)越，思路明確，維揚經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)迅速升格為省級開發(fā)區(qū)，其地位愈發(fā)凸顯出來，今后揚州北區(qū)將形成維揚開發(fā)區(qū)、揚州最大的公鐵水物流經(jīng)濟(jì)區(qū)和蜀岡生態(tài)風(fēng)景區(qū)三區(qū)聯(lián)動的格局。這樣的聯(lián)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動物業(yè)開發(fā)，進(jìn)而推動北區(qū)物業(yè)投資熱潮，其趨勢已經(jīng)不可阻擋。
維揚區(qū)商貿(mào)局管局長特別提到商貿(mào)配套的相關(guān)情況，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為帶動全區(qū)發(fā)展和提高居民生活水平、改善區(qū)域環(huán)境的重要抓手，為區(qū)域開發(fā)增添動力。
觀點三：規(guī)劃協(xié)調(diào)，推動區(qū)域價值穩(wěn)步攀升
政府的全面協(xié)調(diào)規(guī)劃是發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢的重要推動力，合理布局、協(xié)調(diào)規(guī)劃、控制節(jié)奏、規(guī)范管理，北區(qū)區(qū)域成長越協(xié)調(diào)健康，越有助于提升北區(qū)物業(yè)價值。
東南大學(xué)建筑和房地產(chǎn)研究所所長、博士生導(dǎo)師李啟明教授在發(fā)言中特別強調(diào)規(guī)劃協(xié)調(diào)的重要性。李啟明教授作為城市規(guī)劃方面的權(quán)威，曾經(jīng)參與和主持制訂了許多城市的規(guī)劃建設(shè)。對于揚州北區(qū)，李啟明教授十分看好。南有蜀岡風(fēng)景區(qū)、北有產(chǎn)業(yè)園，高速通道、客運站、鐵路貨運站和港口都在城市軸線上，具備了最重要的城市發(fā)展支撐框架。李啟明教授指出，城市的區(qū)域發(fā)展要有時機、有步驟，先做什么后做什么很重要。充分發(fā)揮利用區(qū)域資源優(yōu)勢，進(jìn)行合理協(xié)調(diào)的規(guī)劃，是提升區(qū)域價值，進(jìn)而推動區(qū)域發(fā)展、拉動物業(yè)投資的決定因素。
維揚區(qū)規(guī)劃局李局長對于北區(qū)規(guī)劃的一些情況作了介紹，江陽工業(yè)園區(qū)首期規(guī)劃面積10平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套外，還建成機械工業(yè)園、電子工業(yè)園、輕紡工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園及服務(wù)中心等多功能區(qū)。在雙塘路和揚子江路一帶規(guī)劃有大型商業(yè)集中區(qū)，配套的學(xué)校醫(yī)院和已建成的四星級農(nóng)貿(mào)市場共同構(gòu)成一個大型商業(yè)生活中心。
揚州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張敏莉教授也提出，產(chǎn)業(yè)集聚吸引了人氣，但是只有商貿(mào)生活中心的各項配套完善了，生活便利了，才能留住人氣，這對于物業(yè)投資價值的提升十分重要。維揚區(qū)對于北區(qū)的規(guī)劃毫無疑問把以人為本放在了首位，怎樣讓工作在北區(qū)的人們能夠在北區(qū)享受到幸福舒適的生活條件，也是關(guān)系到北區(qū)未來發(fā)展的根本問題。
江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總監(jiān)張有龍在講話中表明，新能源之所以選擇目前的時機投身北區(qū)開發(fā)，一個重要的原因就是在全面了解和評估了北區(qū)規(guī)劃后，認(rèn)識到北區(qū)的規(guī)劃設(shè)想具有現(xiàn)實的依據(jù)，而且已經(jīng)具備了實施規(guī)劃的所有條件。北區(qū)規(guī)劃在協(xié)調(diào)性、可行性和節(jié)奏上充分把握了北區(qū)的特點，因而給開發(fā)企業(yè)樹立了信心。
觀點四：后發(fā)優(yōu)勢，讓北區(qū)物業(yè)開發(fā)起點更高
所謂后發(fā)優(yōu)勢，就是雖然發(fā)展較晚，但是由于吸取先發(fā)者的經(jīng)驗教訓(xùn)，可以更快、更好的前進(jìn)，甚至實現(xiàn)趕超目標(biāo)。
從這個意義上講，揚州北區(qū)的發(fā)展比揚州西區(qū)、南區(qū)起步晚，但是可以從各方面吸取總結(jié)揚州西區(qū)、南區(qū)在發(fā)展中出現(xiàn)的問題和成功的經(jīng)驗，從規(guī)劃設(shè)計、戰(zhàn)略調(diào)整中少走彎路，因此發(fā)展速度可以更加迅速。
揚州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張敏莉教授在談話中指出，目前，北區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃考慮到了產(chǎn)業(yè)鏈的銜接和城市功能分區(qū)，這就是吸收了其他城市的發(fā)展思路。這樣的做法可以提升資源利用效率，提高居住質(zhì)量。整個社區(qū)布局，以及工作區(qū)與生活居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的布局都充分考慮到了城市功能的需要，最大限度改善了城市布局的合理性和經(jīng)濟(jì)性，這是揚州北區(qū)后發(fā)優(yōu)勢的具體體現(xiàn)。
高級經(jīng)濟(jì)師、中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副主席兼秘書長郭井立對于后發(fā)優(yōu)勢在城市建設(shè)中的作用也深有體會。他指出，揚州之所以把北區(qū)放在后期進(jìn)行開發(fā)，一個重要原因就是為了積累經(jīng)驗，在北區(qū)開發(fā)中充分運用后發(fā)優(yōu)勢。揚州北區(qū)作為揚州千年歷史的發(fā)源地，對其開發(fā)利用是一件十分慎重的事情。在積累了多年開發(fā)經(jīng)驗的基礎(chǔ)之后，再行對北區(qū)進(jìn)行開發(fā)，無疑更為穩(wěn)妥。因此，這也決定了北區(qū)是在更高的起點上進(jìn)行的開發(fā)，這也決定了北區(qū)必然會成為揚州物業(yè)投資的新的高地。
維揚區(qū)建設(shè)局蔣局長指出在開發(fā)建設(shè)中特別注意到各種物業(yè)形態(tài)的配置。這也是從其他城市和揚州近年來城建中反映出的問題中得到的經(jīng)驗。
觀點五：價格空間，是北區(qū)物業(yè)投資的助推器
后發(fā)優(yōu)勢中的一個重要方面就是價格。每個區(qū)域成長都有一個過程，反映在價格上，就是由低到高有一個漸進(jìn)增長的區(qū)間。
揚州西區(qū)從2000年的住宅均價1000元左右成長到6000元左右，經(jīng)歷了8年；南區(qū)起步稍晚，起點更高，住宅均價從2500元左右成長到4500元左右，經(jīng)歷了3年；親身參與西區(qū)和南區(qū)開發(fā)的江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總監(jiān)張有龍說，北區(qū)的成長速度可能更快，因為這里的區(qū)域成熟度和當(dāng)初的西區(qū)、南區(qū)相比不可同日而語。當(dāng)初的西區(qū)完全是農(nóng)村，產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾乎是空白，南區(qū)雖然有工業(yè)園區(qū)，但是與現(xiàn)在的北區(qū)相比還屬于起步階段。因此，新能源對于北區(qū)的未來充滿信心。
江陽商貿(mào)城張總和五亭龍玩具城的朱總對此深有感觸，因為作為北區(qū)第一批開發(fā)者，他們見證了北區(qū)物業(yè)成長的全過程。五亭龍玩具城入駐商戶和投資額度大幅攀升，租金和營業(yè)額也同步大幅增長，使揚州玩具城的稱號更加名副其實；江陽商貿(mào)城從北區(qū)發(fā)展的帶動者轉(zhuǎn)變成北區(qū)增長的受益者，這本身也反映出北區(qū)的巨大變化和燦爛前景。他們對于新能源置業(yè)這樣的品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)入北區(qū)表示由衷的歡迎。
品牌的力量本身就是區(qū)域成長的助推器，因為品牌注重產(chǎn)品自身的提高。新能源置業(yè)在西區(qū)和南區(qū)一貫以創(chuàng)新和高質(zhì)量引領(lǐng)物業(yè)投資潮流，在北區(qū)也是如此。
新能源花樣年華項目總經(jīng)理王友林表示，新能源?花樣年華就是要把凝聚了新能源十多年開發(fā)經(jīng)驗的精髓，結(jié)合北區(qū)居民生活需要的樓盤奉獻(xiàn)給廣大市民，要成為讓老百姓買得起、住得好的高品質(zhì)樓盤。價格空間和高品質(zhì)相結(jié)合的物業(yè)必然會成為投資的熱門。
揚州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張敏莉教授高度贊賞新能源置業(yè)的做法，她說，象新能源置業(yè)這樣具有社會責(zé)任感的企業(yè)越多，北區(qū)的發(fā)展就會越快，對于北區(qū)人民而言就越有福氣。她還呼吁，進(jìn)入北區(qū)的開發(fā)企業(yè)一定要把樓盤的環(huán)境做好，能與蜀岡生態(tài)風(fēng)景區(qū)相得益彰，讓揚州北區(qū)花團(tuán)錦簇、四季飄香。新能源?花樣年華小區(qū)60%的地面都是綠化景觀，這樣的做法在北區(qū)帶了好頭，應(yīng)該發(fā)揚光大。
研討會上，專家學(xué)者和政府官員以及開發(fā)企業(yè)對北區(qū)物業(yè)投資前景表現(xiàn)出極大的信心，其根源在于政府的科學(xué)規(guī)劃、合理布局和配套政策的推動，在于揚州北區(qū)獨特的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢，在于初具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們相信，未來兩三年，將是揚州北區(qū)快速成長的時期，未來的揚州北區(qū)將呈現(xiàn)出令人驚嘆的壯美畫卷！
轉(zhuǎn)自2008年4月14日《揚州晚報》
